【モデル計算】居抜き物件で損する店に共通する3つの見落とし｜契約前チェックリスト付き

2026年7月26日2026年8月27日

出店判断や居抜き物件の契約前に、想定外の支出を防ぎたい開業予定者へ。

この記事では「居抜き物件で損する店に共通する3つの見落とし」を、読み物ではなく、自店の数字で判断して次の行動を決めるための材料に変えます。最後まで読むと、最初に確認する数字、今週実行する1項目、専門家へ相談すべき境界が分かります。

【数値の読み方】
この記事内の数値は、出典を明記した統計を除き、改善を保証する実績ではありません。条件を理解するためのモデル計算・試算例です。実際の結果は、業態、立地、営業時間、客数、価格、原価、人員構成で変わります。

内見の最後、不動産会社の担当者が「居抜きなので、そのままお使いいただけますよ」と笑顔で言う。造作譲渡料は周辺相場より安く、厨房もひと目きれいに見える。契約書にサインする手が止まらなかった——そんな経験がある人は少なくないはずだ。この記事を読み終える頃には、内見のその場で確認すべき3つの数字が分かり、開業後に数十万円単位の想定外コストを避けられるようになる。

造作譲渡料の安さは、判断材料の半分でしかない

造作譲渡料が相場より安いと、それだけで「お得な物件」に見えてしまう。だが譲渡料に含まれているのは、あくまで見える範囲の設備だ。厨房機器10台・客席20席の想定モデルで実際に見積もりを取ると、退去時の原状回復費用だけで70万円から150万円かかるケースがある。造作譲渡料が安くても、退去時の負担が重ければ、5年後・10年後の総コストは新装工事とほとんど変わらなくなる。

契約書のどこに原状回復の範囲が書いてあるか

原状回復の範囲は、多くの場合契約書の特記事項に小さく書かれている。「スケルトン戻し」なのか「居抜きのまま返却可」なのかで、退去時の負担額は数十万円単位で変わる。ここを確認せずに契約すると、閉店を決めたタイミングで初めて金額を知ることになる。

「掘り出し物」に見える物件ほど、値引きの理由を聞く

不動産ポータルに載っている坪単価だけでなく、同じ商圏の類似物件と比較する習慣も持っておきたい。造作譲渡料が相場より極端に安い物件には、たいてい理由がある。狭小な厨房動線や搬入経路の悪さなど、写真だけでは伝わりにくい要素が値引きの背景にあることが多い。

設備の残存耐用年数を確認しないと、開業半年で二重投資になる

厨房機器には、それぞれ法定耐用年数がある。冷蔵庫・製氷機はおおむね6年、ガスコンロは8年が目安になる。前テナントが8年使い込んだ設備を「動くから大丈夫」という説明だけで引き継ぐと、開業半年から1年でコンプレッサーが故障し、結局買い替えることになる。内見の際は稼働年数と、可能であればメンテナンス記録を確認しておきたい。